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地中埋設物は土地の瑕疵にあたるか

土地の売買契約締結後に、地中に、土壌汚染や地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、民法上の瑕疵担保責任に基づいて土壌汚染浄化費用や地中埋設物除去費用等について損害賠償請求をすることができる可能性があります。

瑕疵担保責任に基づいて損害賠償請求をするためには、地中に存在する土壌汚染や地中埋設物が瑕疵にあたるといえなければなりません。

瑕疵とは、売買の目的物が、その種類のものとして取引通念上通常有すべき品質を欠いていることをいいます。

一般に、裁判例においては、宅地の売買において、地中に土以外の異物が存在する場合一般が、直ちに土地の瑕疵を構成するとはいえないが、その土地上に建物を建築するにあたり支障となる質・量の異物が地中に存するために、その土地の外見から通常予測され得る地盤の整備・改良の程度を越える特別の異物撤去工事等を必要とする場合には、土地の瑕疵になると述べられております(東京地判平成4年10月28日判タ831号159頁、東京地判平成10年11月26日判時1682号60頁、東京地判平成14年9月27日ウエストロー・ジャパン、札幌地判平成17年4月22日判タ1203号189頁等)。

そして、このような瑕疵該当性が認められる地中埋設物の典型例がコンクリートガラ等の産業廃棄物です。掘削した際にコンクリートガラ等が地中から発見されると、産業廃棄物として特別な処理費用をかけて処理しなければならなくなるため、これらは原則として土地の瑕疵にあたると考えられているのです。

もっとも、以下の裁判例のように、地中埋設物の内容が買主にとって有益なものであったり、埋設量が軽微であったりする場合には、土地の瑕疵に該当しないと判断されることもあります。

裁判例 地中埋設物 土地の瑕疵にあたらないと判断した主な理由
東京地判
平成22年 4月 8日
ウエストロー・ジャパン
コンクリート製の構造物 地中埋設物が存在する範囲はごくわずかであるし、建物の増改築や建替えの際に構造物が支障となり得ることを過大視するのは相当でないこと。
東京地判
平成21年6月 15日
ウエストロー・ジャパン
水道管 買主側が、地中埋設物の一部を再利用していること等。
東京地判
平成15年12月 1日
新日本法規
直径約30cm、長さ約8mの地下杭30本 土地の地中に杭を打設するのはその土地上に建築される建物の不等沈下等を防止するためであり、地下杭の存在は有益であること。

このように、購入した土地の地中から地中埋設物が発見された場合であっても必ずしも売主の瑕疵担保責任を問えるわけではありません。

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