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土壌汚染は土地の瑕疵にあたるか

居住その他の土地の通常の利用をすることを目的として締結される売買契約の目的物である土地の土壌に人の生命、身体、健康を損なう危険のある有害物質が、これらの危険がないと認められる限度を超えて含まれていることは土地の瑕疵にあたり、売主は損害賠償責任等の責任を負うことになります(東京高判平成20年9月25日判タ1291号43頁)。

そして、土壌に含まれる物質が、人の生命・健康を損なう危険を伴うかどうかについては、物質毎に土壌汚染対策法などの法令により有害物質の種類と基準値が定められておりますので、法令の定めが重要な基準となります。

これらの各基準は、一定の科学的根拠から、土壌汚染による人の健康に係る被害の防止に関する措置を実施する上で目安になるものとして規定されているものと考えられますので、裁判実務上は、同各基準を超える含有量ないし溶出量が検出された場合には、その程度の如何を問わず、当該土地の汚染土により人が直接被害を受け、また、同土地を雨水等が透過した際に、地下水を汚染する蓋然性が認められると判断されております(東京地判平成18年9月5日判タ1248号230頁等)。

したがいまして、検出された数値が法令上の基準値を超えさえすれば、土地の瑕疵にあたる可能性が高いと考えられます。

もっとも、東京地判平成22年 3月26日ウエストロー・ジャパンにおいては、土壌溶出量基準の11倍の濃度が検出されたベンゼンによる土壌汚染について、検出範囲がわずかであること等から瑕疵にあたらないと判断されておりますので、どの程度の範囲で有害物質が検出されているのかという点については注意を要します。

それでは、法令の規制基準値を超える有害物質が土地から検出されたものの、その有害物質が、自然由来のものであった場合はどうでしょうか。

旧土壌汚染対策法においては、自然由来の有害物質が含まれる汚染された土壌を土壌汚染に含めていませんでした。その後、健康被害の防止の観点からは自然由来の有害物質が含まれる汚染された土壌をそれ以外の汚染された土壌と区別する理由がないとして土壌汚染対策法が改正され(平成22年4月施行)、自然由来の有害物質による土壌汚染も土壌汚染対策法の適用対象となりました。

したがいまいて、自然由来の有害物質であっても、土壌汚染対策法施行規則所定の基準値を超過すれば、土地の瑕疵にあたる可能性が高いでしょう。

裁判例においても基準値を超える自然由来によるヒ素が瑕疵に当たると判断されております(東京地判平成21年6月10日ウエストロー・ジャパン)。

もっとも、環境基本法2条3項に規定されている「土壌の汚染」は「事業活動その他の人の活動に伴って生ずる相当範囲にわたる」に限定されており、自然由来による土壌汚染は適用対象となっていません。このような観点から、売買契約の解釈問題として、自然由来によるヒ素は瑕疵に含まないと判断した裁判例もあります(東京地判平成23年7月11日判タ1385号173頁)ので、契約書の内容については注意が必要です。

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