検査通知義務排除特約を規定する？

土地の買主は、瑕疵の存在を理由として損害賠償請求をする等、土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになります。

• ① 土地の引渡しから10年（ただし商行為の場合は5年）で時効にかかります。
• ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
• ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。

このうち、②の、いわゆる買主の検査通知義務は、土地の売主の瑕疵担保責任を追及しようとする買主にとって最も注意すべきポイントのうちの一つです。

土壌汚染も地中埋設物も、いずれも地表を見ただけではその有無を確認することはできませんので、専門的な調査が必要となりますし、相当程度調査期間もかかります。広大な土地を売買した場合などにおいては、長期の調査期間を見込まねばならないケースもあるでしょう。

そうすると、買主としては、土地の引渡し直後から土壌汚染調査・地中埋設物調査を実施しないと土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見することができない場合もあり得るのです。「多少の土壌汚染や地中埋設物があってもうちは困らないから」といって土壌汚染調査・地中埋設物調査を怠って買主の検査通知義務に違反してしまうと、将来的に土地を第三者に売却した後に土壌汚染や地中埋設物が発見された場合、当該第三者に対して巨額の浄化費用・除去費用の賠償義務を負担させられても、売主には何も請求できなくなってしまう可能性があります。

このように、商人間の売買、つまり事業者間の取引の際には、買主の検査通知義務は、土地の買主にとって過酷な負担になりますので、買主の立場としては、是非、売買契約書において、買主の検査通知義務の排除特約を締結しておきたいものです。

他方、土地の売主としては、買主による瑕疵担保責任を封じる有効な手段となりえますので、土地の売買契約書において買主の検査通知義務の排除特約が挿入されていないか注意する必要があります。

実際に、以下のように、「買主の検査通知義務を適用しない」などと明確に買主の検査通知義務の排除特約を規定していないケースにおいても、買主の検査通知義務の排除特約の成立が認められていますので、売主としては細心の注意を払う必要があります。