地中における井戸の存在を瑕疵と認め97万500円の賠償義務を認めた事例

以下の事例のように、土地の売買契約締結後に、地中に井戸などの地中埋設物が存在することが判明した場合は、買主は、売主に対し、多額の損害賠償請求をすることができる可能性があります。

また、以下の事例においては、買主が第三者に対して土地を転売した後に地中から井戸が発見されたのですが、裁判所は、買主が転売先に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償債務を負担するか否かにかかわらず、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負担すると判断しました。この判断を前提とすると、土地の買主としては、転売先との契約書で自らの瑕疵担保責任を免責させておけば、転売先に対して何ら責任を負うことなく、売主に対して損害賠償請求することができる可能性もあります。この点からも、不動産売買契約書において売主の瑕疵担保責任をどのように規定するかが極めて重要であることがお分かりいただけるかと思います。

なお、買主は、瑕疵の存在を理由として土地の売主の瑕疵担保責任を追求する場合、以下の期間制限に服することになりますのでご注意ください。

• ① 土地の引渡しから10年（ただし商行為の場合は5年）で時効にかかります。
• ② 商人間の売買では、買主は、土地引渡し後6か月以内に瑕疵の原因となる土壌汚染や地中埋設物を発見し、売主に通知する必要があります。
• ③ 土壌汚染や地中埋設物の発見から1年以内に損害賠償請求をする必要があります。